耐震基準とは、住宅や建物が地震の揺れで倒壊しないようにするため、建築の方法に一定の基準を定めた法律です。
家づくりに関してルールがあることで、建物の安全性が保たれ、私たちの命や財産を守ることにつながります。地震の多い日本では、住宅の倒壊から国民を守ることを目的に、関東大震災の翌年1924年に世界で初めて耐震基準が定められました。その後大きな地震が起きるたび、内容の見直し・改正がされています。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
いつから新耐震基準？
1978年の宮城県沖地震をきっかけに耐震設計法が大きく見直され、1981年（昭和56年）に現在の耐震設計のもととなる基準が定められました。これが、いわゆる「新耐震基準」です。それ以前の耐震の基準が「旧耐震基準」とよばれています。
新耐震基準では、対象とする震度や建物の倒壊レベルが強化された
旧耐震基準は、震度5の中程度の揺れに耐えられる建物を作るためのものであったのに対し、新耐震基準は、震度6から7に達する大きな揺れでも倒壊しないなど、より確実な耐震設計が求められています。新耐震基準では、地震による建物の倒壊だけでなく、建物内の人間の安全を守ることに重点が置かれるようになりました。
要するに、旧耐震基準においては、家が住めないくらいに壊れても、なんとか人命が助かるなら良しとしていたところを、新耐震基準では、大地震が起きても家が少しの損傷を受けるくらいで済むことを想定しています。
新耐震基準が定められた後に発生した大地震、1995年の阪神淡路大震災では、旧耐震の建物は30％弱が大破以上の被害を受けましたが、新耐震の建物は倒壊したケースはほとんどなく、壁がひび割れたり、配管が壊れる程度にとどまりました。
木造住宅の安全性にさらにふみこんだ、2000年基準
新耐震を満たしていれば、今後予測されている東海地震などに対して100％安全なのでしょうか？
まだ記憶に新しい2016年の熊本地震を振り返ると、震度7の揺れを2度も観測する強烈な揺れが発生する中で、新耐震をクリアした木造建物の一部が、大破・倒壊したことがわかりました。2回にわたる震度7の大きな揺れが、壁を補強する筋交いが耐えられなかったことなどが原因のようです。
このように、1981年の新耐震以降に建てられたからといって、必ずしも大地震の被害を防げるというわけではないようです。
より安全性を考えるなら、1995年の阪神淡路大震災をきっかけとして内容が強化された、いわゆる「2000年基準」を意識するようにしましょう。2000年基準では、地盤に合わせた基礎の強化や壁の配置、補強金物の使用などが義務付けられたことにより、耐震性が更に強化されました。前述の熊本地震でも、2000年以降に建てられた木造住宅の被害は非常に少なかったことが調査で分かっています。
2000年以前に建てられた木造住宅は、耐震診断と耐震補強をおすすめします
2000年以前に建てられた住宅は、耐震性に問題がないか耐震診断を受けることがベターです。診断結果により、耐震補強することで、いつ起こるかわからない地震に備えることができます。
一般的に、専門の資格を持った診断士が2〜3時間ほどかけて診断します。
耐震診断の内容と費用
木造住宅の場合、下記のような項目をチェックします。
- 壁の量が足りているか
- 壁の配置のバランスがとれているか
- 全体の劣化度
- 地盤が沈下していないか
- 基礎にひびが入っていないか など
耐震診断の費用は木造一戸建ての場合5万円程度、その後の耐震設計には15万円程度が必要ですが、危険な状態の住宅を少しでも減らすために、多くの自治体が耐震診断や耐震リフォームなどの費用の一部を負担しています。
診断結果により、基礎を補修したり、壁や接合部分の補強などの耐震補強を行うことができますので、助成金制度などをうまく利用して、安全と安心を手に入れましょう。
中古住宅でも住宅ローン減税を受けられる「耐震基準適合証明書」
築20年を超える木造住宅を購入する場合、通常は住宅ローン減税の対象外になります。しかし、引き渡し前に物件の耐震診断を受け、「耐震基準適合証明書」を取得すると、住宅ローン控除を受けることができます。
耐震基準適合証明書のメリット
- 10年間で最大400万円の住宅ローン控除が受けられる
- 登録免許税（住宅を購入したときに必要となる登記にかかる税金）が減額されます
- 不動産取得税が減額される
- 固定資産税が1年間、半額になる
- 地震保険料が10％割引になる
耐震基準適合証明書はタイミングに注意！住宅を取得する前に申請しよう
住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書を入居前に取得しておく必要があります。入居してしまった後では減税の対象にはなりませんので注意が必要です。
住宅の所有権がまだ売主にある状態だとは思いますが、耐震診断を受けたい旨を伝えましょう。売買契約の締結後であれば、交渉もスムーズに進むかと思います。その後、診断結果に基づいた改修工事の見積もりを取り、住宅ローンや資金の計画を立てましょう。
耐震診断や、行政の手続きに関してご不明な点がありましたら、当社でもご相談を承ります。どうぞお気軽にお問い合わせください。